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Gewerbe & Selbstständige · Westfalen
Hausverwaltungen & Vermieter
Berufshaftpflicht nach § 15 MaBV, Grundbesitzerhaftpflicht, Gebäude und Vertrauensschaden für Hausverwaltungen und Vermieter in Westfalen: unabhängig verglichen.
— Was das in Westfalen bedeutet
Westfalen ist Mittelstandsland: Handwerk, Produktion, Landwirtschaft, Handel und viele Familienbetriebe zwischen Hamm, Dortmund, Münster, Bielefeld und dem Umland. Häufig sind Betrieb und Familie wirtschaftlich dasselbe — dann muss die Absicherung beide Seiten zusammen denken, nicht getrennt.
Bevor es ins Detail geht: Erzählen Sie uns kurz, wie Ihr Betrieb aufgestellt ist — wir sagen Ihnen, was zählt.
SO LÄUFT DER GEWERBE-CHECK1Termin — online oder im Betrieb 2Betriebsbeschreibung lesen 3Lücken und Doppeltes 4Empfehlung mit Begründung Schritt 1 von 4
Was macht der Betrieb heute wirklich — und steht das so im Vertrag?
Tätigkeitsschäden, Außenversicherung, Betriebsunterbrechung: wir prüfen Bedingungen, nicht Beiträge.
Sie entscheiden. Was passt, bleibt — auch beim bisherigen Versicherer.
Wischen Sie durch die Schritte.
Als Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO vergütet über die Courtage — keine Zusatzkosten für den Betrieb.
Hausverwaltungen & Vermieter — unabhängig eingeordnet.
Wir vergleichen den Markt und sagen Ihnen auch, was Sie nicht brauchen.
✓ Kostenfrei✓ Unabhängig✓ Kein Verkaufsdruck
Hausverwaltungen & Vermieter im Detail.
Zwei Rollen, zwei ganz verschiedene Haftungen
Wer Immobilien verwaltet, haftet an zwei Stellen gleichzeitig — und die beiden Stellen brauchen unterschiedliche Verträge. Als Eigentümer oder Vermieter haften Sie für das Gebäude: für den Gehweg im Winter, für den Baum im Hof, für den losen Dachziegel. Als Verwalter haften Sie für Ihre Arbeit: für die Abrechnung, für die Frist, für den nicht umgesetzten Beschluss.
Der erste Fall ist ein Personen- oder Sachschaden und gehört in die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Der zweite ist ein reiner Vermögensschaden — niemand ist verletzt, nichts ist kaputt, es fehlt nur Geld. Genau diese Schäden schließt eine Betriebs- oder Grundbesitzerhaftpflicht regelmäßig aus. Wer beide Rollen ausübt und nur einen der beiden Verträge hat, ist an der Hälfte seiner Risiken unversichert.
Die Pflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter
Seit dem 1. August 2018 ist die Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter gesetzlich vorgeschrieben; ohne Nachweis gibt es keine Erlaubnis nach § 34c GewO. § 15 der Makler- und Bauträgerverordnung nennt die Mindestsummen: 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Mindestsumme heißt Mindestsumme, nicht Empfehlung. Wer größere Bestände oder Rücklagen verwaltet, ist mit der gesetzlichen Untergrenze schnell an der Grenze — und die Jahreshöchstleistung teilt sich auf alle Fälle des Jahres auf, nicht auf den größten. Zwei mittlere Fehler in einem Jahr können den Deckungstopf leeren, bevor der dritte kommt.
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Deckung auch für Vermögensschäden, für die Sie nach § 278 oder § 831 BGB einstehenalso für Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen, soweit diese nicht selbst versicherungspflichtig sind.
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Miteigentumsverwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung müssen im Vertrag ausdrücklich genannt sein, wenn Sie sie anbieten.
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Rückwärtsdeckung für Pflichtverletzungen aus der Zeit vor Vertragsbeginn und Nachhaftung nach VertragsendeFehler in der Abrechnung fallen selten im selben Jahr auf.
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Wohnungseigentumsverwaltung und gewerbliche Mietverwaltung sauber trennen: Die Pflichtversicherung deckt die Wohnimmobilie, nicht automatisch das Gewerbeobjekt.
Verkehrssicherungspflicht — der Klassiker am Gebäude
Die Verkehrssicherungspflicht trifft den Eigentümer und wandert per Vertrag weiter an den Verwalter und von dort oft an den Hausmeisterdienst. Sie wandert aber nie ganz: Wer delegiert, muss kontrollieren, und wer nicht kontrolliert, haftet für die Auswahl und die Überwachung mit. Im Prozess wird genau das gefragt — nicht ob geräumt wurde, sondern wer wann geprüft hat, ob geräumt wurde.
Die drei häufigsten Fälle sind immer dieselben: der Sturz auf Glätte, der herabfallende Bauteil und der Ast. Bei allen dreien entscheidet die Dokumentation über den Ausgang.
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Räum- und Streuplan mit Zeiten, Zuständigkeit und Nachweis der Durchführungnicht der Vertrag mit dem Dienst allein.
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Baumkontrolle regelmäßig und schriftlich; nach Sturm zusätzlich.
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Beleuchtung in Treppenhaus, Hof und Tiefgarage im Blick behalten.
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Spielgeräte, Geländer und Balkonbrüstungen mit festem Turnus prüfen.
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Aufzugswartung und die Prüfung durch die zugelassene Überwachungsstelle fristgerechtder Nachweis gehört in die Akte, nicht in den Kopf.
Das Gebäude selbst: Leitungswasser ist das teure Thema
In der Wohngebäudeversicherung stellt nicht das Feuer die meisten Rechnungen, sondern das Wasser aus Leitungen. Bei älteren Beständen kommt hinzu, dass Versicherer nach mehreren Leitungswasserschäden Selbstbehalte anheben, Sanierungsauflagen machen oder den Vertrag kündigen — ein Zustand, in dem ein Neuabschluss deutlich schwerer wird.
Für den Verwalter heißt das: Der Schadenverlauf ist ein Vermögenswert der Eigentümergemeinschaft, den man pflegt. Kleinschäden selbst zu tragen kann günstiger sein als die Meldung, wenn dadurch der Vertrag bezahlbar bleibt.
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Elementarschäden einschließenRückstau und Starkregen treffen Kellerwohnungen und Tiefgaragen zuerst, und beides ist ohne diesen Baustein nicht versichert.
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Versicherungssumme nach gleitendem Neuwert, damit keine Unterversicherung entsteht; nach Anbau oder Aufstockung anpassen.
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Mietausfall nach Gebäudeschaden mitversicherndie Wohnung ist unbewohnbar, die Miete fällt weg, die Kosten laufen.
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Photovoltaik, Wallboxen und Wärmepumpen ausdrücklich aufnehmen; sie sind in Altverträgen nicht enthalten.
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Grobe Fahrlässigkeit mitversichernsonst kürzt der Versicherer nach Quote, und die Quote setzt er.
Ins Detail geht es hier — aufgeteilt nach Thema, zum Aufklappen antippen.
Was der Betrieb dafür tun muss
3 Abschnitte
Winterdienst vergeben heißt nicht, die Pflicht los zu sein
Die Verkehrssicherungspflicht am Gebäude lässt sich übertragen — auf den Mieter im Mietvertrag, auf einen Dienstleister im Werkvertrag. Was sich dabei ändert, ist die Art der Pflicht, nicht ihr Bestehen: Aus der Pflicht zu räumen wird die Pflicht, sorgfältig auszuwählen und zu überwachen. Genau an dieser Stelle haften Verwaltungen am häufigsten.
Der Ablauf nach einem Sturz auf dem Gehweg ist immer derselbe. Der Geschädigte hält sich an den Eigentümer, der Eigentümer an die Verwaltung, und die Verwaltung muss zeigen, dass sie die Übertragung geregelt und deren Einhaltung kontrolliert hat. Ohne Nachweis bleibt es bei ihr.
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Die Übertragung schriftlich und konkretwer, welche Fläche, in welchem Zeitfenster, bei welcher Witterung.
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Kontrolle stichprobenartig dokumentierenein Foto mit Datum nach einem Schneefall ist der einfachste Beleg, den es gibt.
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Den Versicherungsnachweis des Dienstleisters einholen und jährlich erneuern lassen.Ein insolventer Dienstleister ohne Deckung nützt niemandem.
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Bei Übertragung auf Mieter: Ein Satz in der Hausordnung genügt nicht, es gehört in den Mietvertragund auch dann bleibt die Überwachung.
Dasselbe Muster gilt über den Winter hinaus: für die Baumkontrolle, die Prüfung der Spielgeräte, die Wartung der Aufzüge und die Legionellenprüfung. Übertragen ist nicht erledigt.
Wenn gebaut wird: Sanierung im Bestand
Die energetische Sanierung bringt Risiken, die im laufenden Betrieb nicht vorkommen. Sobald die Gemeinschaft oder der Vermieter selbst Bauherr ist, haftet sie für die Baustelle — auch gegenüber den eigenen Mietern und deren Besuchern.
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Bauherrenhaftpflicht für das Bauvorhaben; die Grundbesitzerhaftpflicht deckt nur kleinere Vorhaben und meist nur bis zu einer Bausumme.
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Bauleistungsversicherung für das unfertige WerkSturm, Diebstahl von eingebautem Material, Vandalismus am Gerüst.
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Feuer-Rohbauversicherung, wenn das Gebäude während der Bauzeit nicht in der bestehenden Gebäudepolice mitläuft.
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Den Gebäudeversicherer VOR Baubeginn informiereneine nicht angezeigte Gefahrerhöhung kann den Schutz kosten.
Elementar: die Lücke, die nach 2021 geblieben ist
Nach Angaben des Gesamtverbands der Versicherer waren Ende 2025 rund 65 Prozent der Wohngebäude in Nordrhein-Westfalen gegen Elementargefahren versichert — 2020 waren es 47 Prozent. Der Sprung ist die Folge der Flut. Er bedeutet aber auch: Gut jedes dritte Haus im Land ist gegen Starkregen und Überschwemmung weiterhin nicht versichert.
Für eine Verwaltung ist das keine Statistik, sondern eine Haftungsfrage. Wer ein Objekt betreut, dessen Gebäudeversicherung keinen Elementarschutz enthält, sollte belegen können, dass er darauf hingewiesen hat. Nach einem Starkregen ist die Frage der Eigentümer oder der Gemeinschaft regelmäßig nicht, warum das Wasser kam, sondern warum niemand etwas gesagt hat.
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Der Hinweis gehört schriftlich in die Unterlagen der Eigentümerversammlung oder an den Eigentümermündlich hilft er im Streitfall niemandem.
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Ein abgelehnter Antrag ist ebenfalls ein ErgebnisWer dokumentiert, dass die Gemeinschaft den Schutz beschlossen abgelehnt hat, hat seine Pflicht erfüllt.
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Starkregen trifft auch Lagen ohne Gewässer in der Nähe.Die Zonierung der Versicherer sagt etwas über Hochwasser, wenig über einen überlasteten Kanal.
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Kellerräume, Tiefgaragen und Aufzugsschächte sind die teuren Stellendort steht Technik, die nach Wasser vollständig erneuert wird.
Im Schadenfall und beim Vertrag
3 Abschnitte
Fremdes Geld: Vertrauensschaden und Zahlungsbetrug
Eine Verwaltung führt fremdes Geld: Rücklagen, Hausgelder, Mieten. Zwei Risiken hängen daran, und keines davon ist ein Haftpflichtfall im üblichen Sinn. Das erste ist die vorsätzliche Handlung im eigenen Haus — Untreue eines Mitarbeiters. Vorsatz ist in jeder Haftpflicht ausgeschlossen; dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung.
Das zweite ist der Zahlungsbetrug von außen: die geänderte Bankverbindung im Rechnungsanhang, die vermeintliche Anweisung der Geschäftsführung, das abgefangene Postfach. Der Schaden entsteht durch eine korrekt ausgeführte Überweisung — also weder Sachschaden noch Bedienfehler. Gedeckt ist er nur, wenn die Cyber- oder Vertrauensschadenpolice diesen Baustein ausdrücklich enthält.
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Vier-Augen-Prinzip bei Änderungen von Bankverbindungen, telefonisch gegengeprüft an der bekannten Nummernicht an der aus der E-Mail.
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Zeichnungsberechtigungen und Kontovollmachten schriftlich, mit klarer Betragsgrenze.
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Mieter- und Eigentümerdaten sind personenbezogene DatenEin Datenleck ist ein meldepflichtiger Vorfall, mit Fristen und Kosten.
Was wir uns bei einer Verwaltung zuerst ansehen
Der Bestand einer Verwaltung besteht selten aus einem Vertrag, sondern aus vielen — je Objekt einer, dazu die eigenen. Genau darin liegt der häufigste Fund: Objekte, die nach einem Verwalterwechsel in zwei Policen stehen, und andere, die in keiner mehr stehen.
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Objektliste gegen Policenlistejedes Objekt genau einmal.
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BerufshaftpflichtSumme, Tätigkeitsumfang, Rückwärts- und Nachhaftung.
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Grundbesitzerhaftpflichtalle Grundstücke, auch unbebaute und Stellplatzflächen.
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GebäudepolicenElementar, Mietausfall, Anlagen am und auf dem Gebäude.
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Schadenverlauf je Objekt der letzten fünf Jahreer entscheidet über Beitrag und Annahme.
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Eigenes BüroInhalt, Elektronik, Cyber, Rechtsschutz und die Absicherung der Inhaberin oder des Inhabers.
Mietausfall: der Schaden ohne Sachschaden
Der wirtschaftlich häufigste Schaden eines Vermieters ist kein Wasserrohr und kein Brand, sondern eine Zahlung, die nicht kommt. Für die Absicherung ist das unbequem, weil es kein Sachschaden ist und damit in keiner Gebäude- oder Inhaltsdeckung steht.
Zu trennen sind zwei Fälle, die im Gespräch oft vermischt werden. Der eine ist der Mietausfall NACH einem Schaden: Das Objekt ist unbewohnbar, die Miete entfällt — das trägt die Gebäudeversicherung, wenn Mietausfall vereinbart ist, in der Regel für einen begrenzten Zeitraum. Der andere ist der zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Mieter. Dafür gibt es keinen Sachversicherungsschutz; hier hilft der Rechtsschutz für Vermieter — nicht, indem er die Miete ersetzt, sondern indem er die Räumung und den Streit darüber trägt.
Der Unterschied ist wichtig, weil die Erwartung sonst falsch gesetzt wird. Wer eine Mietausfalldeckung im Vertrag stehen hat, ist gegen einen säumigen Mieter nicht abgesichert — und wer einen Vermieterrechtsschutz hat, bekommt seine Miete davon nicht ersetzt. Beides zusammen deckt die beiden Fälle, jedes für sich nur einen.
Sie wissen jetzt, worauf es ankommt. Wo Ihr Betrieb steht, zeigt der Bedarfscheck in ein paar Minuten.
Häufige Fragen.
Was kostet die Gewerbeberatung?
Für Sie nichts. Als Makler werden wir über die Courtage vergütet, die im Versicherungsbeitrag bereits enthalten ist. Eine gesonderte Vergütung gäbe es nur nach ausdrücklicher schriftlicher Vereinbarung.
Wofür haftet eine Hausverwaltung überhaupt?
Für Vermögensschäden aus der eigenen Verwaltungstätigkeit — falsch abgerechnete Nebenkosten, versäumte Fristen, eine nicht weitergegebene Mängelanzeige. Das ist etwas anderes als ein Sachschaden am Gebäude und wird von der Betriebshaftpflicht nicht gedeckt; dafür ist die Vermögensschadenhaftpflicht zuständig.
Was schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung vor?
Wer nach § 34c GewO als Wohnimmobilienverwalter tätig ist, braucht nach § 15 MaBV eine Berufshaftpflicht mit mindestens 500.000 Euro je Schadensfall und 1.000.000 Euro für alle Schadensfälle eines Jahres. Das ist die gesetzliche Untergrenze, nicht die fachlich sinnvolle Höhe — sie richtet sich nach dem verwalteten Bestand.
Deckt die Verwalterhaftpflicht auch Schäden am verwalteten Gebäude?
Nein. Das Gebäude selbst versichert der Eigentümer oder die Gemeinschaft über die Wohngebäudeversicherung. Die Verwaltung haftet für ihr eigenes Handeln — etwa wenn eine gemeldete Undichtigkeit nicht weitergegeben wurde und daraus ein größerer Wasserschaden entstand.
Müssen wir bestehende Verträge kündigen?
Nein. Was gut ist, bleibt — und manches ist besser, als es aussieht. Gewechselt wird nur mit erkennbarem Vorteil für den Betrieb und erst, wenn der neue Schutz steht.
Kommen Sie zu uns auf den Hof oder in den Betrieb?
Ja. Gerade wenn Gebäude, Maschinen oder Lager eine Rolle spielen, ist der Termin vor Ort sinnvoll — wir sind in ganz Westfalen unterwegs. Für alles Weitere geht es online per Video, ohne dass jemand den Betrieb verlassen muss.
— UND JETZT?
Hausverwaltungen & Vermieter: Lassen Sie es uns konkret machen. Wir prüfen auch, ob Ihr bestehender Vertrag gut ist — dann sagen wir Ihnen genau das.
✓ Kostenfrei✓ Unabhängig✓ Auch das Ergebnis „alles passt schon“ ist ein Ergebnis