Sie buchen online oder laden uns in den Betrieb ein.
Gewerbe & Selbstständige · Westfalen
Hausverwaltung-Versicherung & Vermieter
Berufshaftpflicht nach § 15 MaBV, Grundbesitzerhaftpflicht, Gebäude und Vertrauensschaden für Hausverwaltungen und Vermieter in Westfalen: frei verglichen.
Unsicher, was Ihr Betrieb braucht? Zum Risiko-Check →
Hausverwaltungen und private Vermieter in Westfalen tragen Verantwortung für fremdes Eigentum: für Mehrfamilienhäuser in Dortmund und Bielefeld ebenso wie für Wohnanlagen in Münster oder Hamm. Dazu kommen Pflichten gegenüber Eigentümern und Mietern, die sich in Haftungsfragen niederschlagen. Die folgenden Abschnitte zeigen, welche Versicherungen in der Verwaltung eine Rolle spielen, was gesetzlich verlangt ist und wo erfahrungsgemäß Lücken entstehen.
— Was das in Westfalen bedeutet
Westfalen ist Mittelstandsland: Handwerk, Produktion, Landwirtschaft, Handel und viele Familienbetriebe zwischen Hamm, Dortmund, Münster, Bielefeld und dem Umland. Häufig sind Betrieb und Familie wirtschaftlich dasselbe — dann muss die Absicherung beide Seiten zusammen denken, nicht getrennt.
Erst mal in Ruhe: Schreiben Sie uns kurz, wie Ihr Betrieb aufgestellt ist. Was dann wichtig wird, sagen wir Ihnen.
SO LÄUFT DER GEWERBE-CHECK1Termin vereinbaren 2Ausgangslage klären 3Tarife prüfen 4Ergebnis mit Begründung Schritt 1 von 4
Wir sehen uns an, was der Betrieb heute leistet und was im Vertrag steht.
Wir untersuchen Tätigkeitsschäden, Außenversicherung und Betriebsunterbrechung und achten auf Bedingungen statt auf den Preis.
Sie treffen die Entscheidung. Was gut ist, kann bleiben, auch beim bisherigen Versicherer.
Wischen Sie durch die Schritte.
Wir sind Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO und werden über eine Courtage vergütet, die im Beitrag steckt. Zusatzkosten für den Betrieb fallen nicht an.
Hausverwaltungen & Vermieter — neutral eingeordnet.
Wir sehen uns den Markt an und raten Ihnen auch von dem ab, was Sie nicht benötigen.
✓ Kostenfrei✓ Freie Anbieterauswahl✓ Kein Verkaufsdruck
Versicherung für Hausverwaltungen im Detail.
Zwei Rollen, zwei ganz verschiedene Haftungen
Verwaltung heißt Haftung an zwei Stellen, und die brauchen verschiedene Verträge. Da ist das Gebäude: Sind Sie Eigentümer oder Vermieter, geht der Gehweg im Winter auf Ihre Kappe, ebenso der Baum im Hof und der lose Dachziegel. Und da ist Ihre Arbeit als Verwalter: Abrechnung, Frist, ein Beschluss, der nicht umgesetzt wurde.
Der erste Fall ist ein Personen- oder Sachschaden und gehört in die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Der zweite ist ein reiner Vermögensschaden — niemand ist verletzt, nichts ist kaputt, es fehlt nur Geld. Genau diese Schäden schließt eine Betriebs- oder Grundbesitzerhaftpflicht regelmäßig aus. Wer beide Rollen ausübt und nur einen der beiden Verträge hat, ist an der Hälfte seiner Risiken unversichert.
Die Pflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter
Wohnimmobilienverwalter müssen seit dem 1. August 2018 gesetzlich eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen, sonst wird die Erlaubnis nach § 34c GewO nicht erteilt. Die Mindestsummen regelt § 15 der Makler- und Bauträgerverordnung: 500.000 Euro je Versicherungsfall sowie 1.000.000 Euro für sämtliche Versicherungsfälle eines Jahres.
Gesetzlich verlangt ist eine Mindestsumme, empfohlen ist sie damit noch lange nicht. Verwalten Sie größere Bestände oder Rücklagen, reicht die Untergrenze schnell nicht mehr. Und die Jahreshöchstleistung muss für alle Fälle eines Jahres reichen, nicht bloß für den größten. Zwei mittlere Fehler, und der Deckungstopf ist leer, noch ehe der dritte kommt.
✓
Gedeckt sind auch Vermögensschäden aus Ihrer Einstandspflicht nach § 278 oder § 831 BGBdas betrifft Beschäftigte und Erfüllungsgehilfen, sofern für sie keine eigene Versicherungspflicht besteht.
✓
Bieten Sie Miteigentums-, Miet- oder Sondereigentumsverwaltung an, muss der Vertrag diese Tätigkeiten ausdrücklich nennen.
✓
Rückwärtsdeckung für Pflichtverstöße vor dem Vertragsstart sowie Nachhaftung, wenn der Vertrag endetAbrechnungsfehler werden meist erst in späteren Jahren bemerkt.
✓
Halten Sie Wohnungseigentumsverwaltung und gewerbliche Mietverwaltung klar auseinander, denn die Pflichtversicherung bezieht sich auf Wohnimmobilien und nicht ohne Weiteres auf Gewerbeobjekte.
Verkehrssicherungspflicht — der Klassiker am Gebäude
Die Verkehrssicherungspflicht liegt zunächst beim Eigentümer. Per Vertrag geht sie an den Verwalter über, der reicht sie oft an den Hausmeisterdienst weiter. Ganz los ist sie damit trotzdem nicht. Wer delegiert, schaut nach; wer nicht nachschaut, haftet für Auswahl und Überwachung mit. Gefragt wird im Prozess nicht, ob geräumt wurde, sondern wer wann nachgesehen hat, ob es erledigt war.
Es sind meist dieselben drei Fälle: Jemand rutscht auf Glätte aus, ein Bauteil fällt herunter, ein Ast kommt herab. Wie es ausgeht, entscheidet in allen dreien die Dokumentation.
✓
Ein Räum- und Streuplan, der Zeiten und Zuständige festhält und die Durchführung belegtder Dienstleistervertrag allein reicht nicht.
✓
Bäume regelmäßig prüfen, schriftlich, und nach einem Sturm erneut.
✓
Auf die Beleuchtung von Treppenhaus, Hof und Tiefgarage achten.
✓
Geländer, Balkonbrüstungen und Spielgeräte in einem festen Rhythmus kontrollieren.
✓
Wartung des Aufzugs sowie Abnahme durch die zugelassene Überwachungsstelle jeweils termingerechtgehört als Beleg in die Akte, nicht ins Gedächtnis.
Das Gebäude selbst: Leitungswasser ist das teure Thema
In der Wohngebäudeversicherung stellt nicht das Feuer die meisten Rechnungen, sondern das Wasser aus Leitungen. Bei älteren Beständen kommt hinzu, dass Versicherer nach mehreren Leitungswasserschäden Selbstbehalte anheben, Sanierungsauflagen machen oder den Vertrag kündigen — ein Zustand, in dem ein Neuabschluss deutlich schwerer wird.
Als Verwalter sollten Sie den Schadenverlauf wie einen Wert der Eigentümergemeinschaft behandeln und pflegen. Manchmal ist es günstiger, einen Kleinschaden selbst zu tragen, als ihn zu melden – nämlich dann, wenn der Vertrag dadurch bezahlbar bleibt.
✓
Elementarschäden einschließenZuerst bekommen Kellerwohnungen und Tiefgaragen Rückstau und Starkregen zu spüren; ohne diesen Baustein besteht für beides kein Versicherungsschutz.
✓
Die Summe am gleitenden Neuwert ausrichten, um Unterversicherung zu vermeiden, und sie bei Anbau oder Aufstockung neu festlegen.
✓
Mietausfall nach Gebäudeschaden mitversichernDie Wohnung kann nicht mehr bewohnt werden, die Miete bleibt aus, die Ausgaben gehen weiter.
✓
Altverträge enthalten Photovoltaik, Wallboxen und Wärmepumpen nicht, sie müssen daher ausdrücklich aufgenommen werden.
✓
Grobe Fahrlässigkeit mitversichernandernfalls kürzt der Versicherer quotal, und die Quote bestimmt er.
Weiter unten steht alles genauer, nach Themen geordnet. Zum Aufklappen einfach antippen.
Pflichten und Obliegenheiten
3 Abschnitte
Winterdienst vergeben heißt nicht, die Pflicht los zu sein
Die Verkehrssicherungspflicht am Gebäude kann man abgeben, an den Mieter im Mietvertrag oder an einen Dienstleister im Werkvertrag. Ihre Art wandelt sich dabei, ihr Bestehen nicht: Statt zu räumen muss man dann sorgfältig auswählen und überwachen. Hier hakt es bei Verwaltungen am häufigsten.
Nach einem Sturz auf dem Gehweg geht es immer gleich zu. Der Geschädigte wendet sich an den Eigentümer, der Eigentümer an die Verwaltung. Die muss dann zeigen können, dass sie alles geregelt und dessen Einhaltung kontrolliert hat. Kann sie das nicht, bleibt der Schaden bei ihr.
✓
Die Übertragung schriftlich und konkretWer räumt welche Fläche, in welchem Zeitraum und bei welchem Wetter.
✓
Kontrolle stichprobenartig dokumentierenEin datiertes Foto nach dem Schneefall belegt es ohne großen Aufwand.
✓
Lassen Sie sich vom Dienstleister den Versicherungsnachweis geben und jedes Jahr aktualisieren.Ist der Dienstleister insolvent und nicht versichert, hilft das keinem weiter.
✓
Wird die Pflicht den Mietern übertragen, genügt eine Zeile in der Hausordnung nicht; sie muss im Mietvertrag stehen.und auch dann bleibt die Überwachung.
Das gilt nicht nur im Winter. Auch Baumkontrolle, Spielgeräteprüfung, Aufzugswartung und Legionellenprüfung laufen so. Übertragen heißt noch nicht erledigt.
Wenn gebaut wird: Sanierung im Bestand
Wird energetisch saniert, kommen Risiken dazu, die im laufenden Betrieb keine Rolle spielen. Ist die Gemeinschaft oder der Vermieter selbst der Bauherr, haftet sie für die Baustelle, auch gegenüber den eigenen Mietern und deren Besuchern.
✓
Für das Bauvorhaben selbst braucht es eine Bauherrenhaftpflicht, denn die Grundbesitzerhaftpflicht greift nur bei kleineren Vorhaben und meist bis zu einer bestimmten Bausumme.
✓
Bauleistungsversicherung für das unfertige WerkGefahren sind Sturm, der Diebstahl von verbautem Material und Vandalismus am Gerüst.
✓
Eine Feuer-Rohbauversicherung ist nötig, falls das Gebäude in der Bauphase nicht über die vorhandene Gebäudepolice mitversichert ist.
✓
Den Gebäudeversicherer VOR Baubeginn informierenBleibt eine Gefahrerhöhung unangezeigt, kann der Schutz entfallen.
Elementar: die Lücke, die nach 2021 geblieben ist
In Nordrhein-Westfalen hatten Ende 2025 etwa 65 Prozent der Wohngebäude einen Elementarschutz; so meldet es der Gesamtverband der Versicherer. Im Jahr 2020 waren es erst 47 Prozent. Die Flut hat diesen Sprung ausgelöst. Es heißt aber auch, dass gut jedes dritte Haus bei Starkregen und Überschwemmung noch immer ohne Schutz dasteht.
Für eine Verwaltung ist das keine Statistik, sondern eine Haftungsfrage. Wer ein Objekt betreut, dessen Gebäudeversicherung keinen Elementarschutz enthält, sollte belegen können, dass er darauf hingewiesen hat. Nach einem Starkregen ist die Frage der Eigentümer oder der Gemeinschaft regelmäßig nicht, warum das Wasser kam, sondern warum niemand etwas gesagt hat.
✓
Halten Sie den Hinweis schriftlich fest, entweder in den Unterlagen der Eigentümerversammlung oder gegenüber dem Eigentümer.mündlich hilft er im Streitfall niemandem.
✓
Auch ein abgelehnter Antrag stellt ein Ergebnis darIst protokolliert, dass die Eigentümergemeinschaft den Schutz beschlossen oder abgelehnt hat, ist die Pflicht erfüllt.
✓
Starkregen erreicht auch Standorte fern von Gewässern.Aus der Zonierung der Versicherer lässt sich einiges zu Hochwasser ablesen, kaum etwas zu einer überlasteten Kanalisation.
✓
Besonders kostspielig sind Schäden in Kellerräumen, Tiefgaragen und AufzugsschächtenDort sitzt Technik, die nach einem Wasserschaden komplett ersetzt wird.
Im Schadenfall und beim Vertrag
3 Abschnitte
Fremdes Geld: Vertrauensschaden und Zahlungsbetrug
Wer verwaltet, hat fremdes Geld in der Hand: Rücklagen, Hausgelder, Mieten. Daran hängen zwei Risiken, und beide sind kein Haftpflichtfall im gewöhnlichen Sinn. Erstes Risiko: Jemand im eigenen Haus handelt vorsätzlich, etwa ein Mitarbeiter, der untreu wird. Vorsatz schließt jede Haftpflicht aus, deshalb gibt es die Vertrauensschadenversicherung.
Zweites Risiko: Betrug bei Zahlungen, der von außen kommt. Das kann eine geänderte Bankverbindung im Rechnungsanhang sein, eine vermeintliche Anweisung der Geschäftsführung oder ein abgefangenes Postfach. Die Überweisung selbst wird korrekt ausgeführt, also liegt weder ein Sachschaden noch ein Bedienfehler vor. Eine Police zahlt hier nur, falls im Cyber- oder Vertrauensschadenvertrag dieser Baustein ausdrücklich eingeschlossen ist.
✓
Änderungen von Bankverbindungen nach dem Vier-Augen-Prinzip behandeln und per Telefon unter der bekannten Nummer gegenprüfennicht unter der Nummer aus der E-Mail.
✓
Zeichnungsberechtigungen und Kontovollmachten werden schriftlich erteilt und haben eine eindeutige Betragsgrenze.
✓
Mieter- und Eigentümerdaten sind personenbezogene DatenWird ein Datenleck bekannt, muss es gemeldet werden, was Fristen und Kosten nach sich zieht.
Was wir uns bei einer Verwaltung zuerst ansehen
Bei einer Verwaltung bleibt es selten bei einem Vertrag. Es sind viele – einer pro Objekt und die eigenen obendrauf. Am häufigsten findet man dabei Objekte, die seit einem Verwalterwechsel in zwei Policen stehen, und solche, die in keiner mehr geführt werden.
✓
Objektliste gegen Policenlistejedes Objekt genau einmal.
✓
BerufshaftpflichtSumme, Tätigkeitsumfang, Rückwärts- und Nachhaftung.
✓
Grundbesitzerhaftpflichtalle Grundstücke, auch unbebaute und Stellplatzflächen.
✓
GebäudepolicenElementarschäden, Mietausfall sowie Anlagen am Gebäude und darauf.
✓
Schadenverlauf der letzten fünf Jahre, getrennt nach Objektener entscheidet über Beitrag und Annahme.
✓
Eigenes BüroInhalt, Elektronik, Cyber, Rechtsschutz und die Absicherung der Inhaberin oder des Inhabers.
Mietausfall: der Schaden ohne Sachschaden
Kein Rohrbruch und kein Brand: Der wirtschaftlich häufigste Schaden für Vermieter ist die Zahlung, die ausbleibt. Für die Absicherung ist das lästig, denn es handelt sich um keinen Sachschaden und steht darum in keiner Gebäude- oder Inhaltsdeckung.
Zu trennen sind zwei Fälle, die im Gespräch oft vermischt werden. Der eine ist der Mietausfall NACH einem Schaden: Das Objekt ist unbewohnbar, die Miete entfällt — das trägt die Gebäudeversicherung, wenn Mietausfall vereinbart ist, in der Regel für einen begrenzten Zeitraum. Der andere ist der zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Mieter. Dafür gibt es keinen Sachversicherungsschutz; hier hilft der Rechtsschutz für Vermieter — nicht, indem er die Miete ersetzt, sondern indem er die Räumung und den Streit darüber trägt.
Das Auseinanderhalten ist wichtig, sonst stimmt die Erwartung nicht. Steht eine Mietausfalldeckung im Vertrag, ist man damit nicht gegen den säumigen Mieter abgesichert. Und ein Vermieterrechtsschutz ersetzt die Miete ebenfalls nicht. Beide zusammen decken beide Fälle, einzeln jeweils nur einen.
Damit wissen Sie, worauf es ankommt. In ein paar Minuten zeigt Ihnen der Bedarfscheck, wo Ihr Betrieb steht.
Passende Ratgeber.
Häufige Fragen.
Was kostet die Gewerbeberatung?
Für Sie nichts. Als Makler werden wir über die Courtage vergütet, die im Versicherungsbeitrag bereits enthalten ist. Eine gesonderte Vergütung gäbe es nur nach ausdrücklicher schriftlicher Vereinbarung.
Wofür haftet eine Hausverwaltung überhaupt?
Für Vermögensschäden aus der eigenen Verwaltungstätigkeit — falsch abgerechnete Nebenkosten, versäumte Fristen, eine nicht weitergegebene Mängelanzeige. Das ist etwas anderes als ein Sachschaden am Gebäude und wird von der Betriebshaftpflicht nicht gedeckt; dafür ist die Vermögensschadenhaftpflicht zuständig.
Was schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung vor?
Wer nach § 34c GewO als Wohnimmobilienverwalter tätig ist, braucht nach § 15 MaBV eine Berufshaftpflicht mit mindestens 500.000 Euro je Schadensfall und 1.000.000 Euro für alle Schadensfälle eines Jahres. Das ist die gesetzliche Untergrenze, nicht die fachlich sinnvolle Höhe — sie richtet sich nach dem verwalteten Bestand.
Deckt die Verwalterhaftpflicht auch Schäden am verwalteten Gebäude?
Nein. Das Gebäude selbst versichert der Eigentümer oder die Gemeinschaft über die Wohngebäudeversicherung. Die Verwaltung haftet für ihr eigenes Handeln — etwa wenn eine gemeldete Undichtigkeit nicht weitergegeben wurde und daraus ein größerer Wasserschaden entstand.
Müssen wir bestehende Verträge kündigen?
Nein. Was gut ist, bleibt — und manches ist besser, als es aussieht. Gewechselt wird nur mit erkennbarem Vorteil für den Betrieb und erst, wenn der neue Schutz steht.
Kommen Sie zu uns auf den Hof oder in den Betrieb?
Ja. Gerade wenn Gebäude, Maschinen oder Lager eine Rolle spielen, ist der Termin vor Ort sinnvoll — wir sind in ganz Westfalen unterwegs. Für alles Weitere geht es online per Video, ohne dass jemand den Betrieb verlassen muss.
— UND JETZT?
Hausverwaltungen & Vermieter: Gehen wir es konkret an. Wir prüfen auch Ihren laufenden Vertrag; ist er gut, sagen wir Ihnen das ebenso klar.
✓ Kostenfrei✓ Freie Anbieterauswahl✓ Zeigt sich, dass alles passt, ist auch das ein Ergebnis
Mehr für Betriebe.
Jede Verwaltung und jedes Haus hat seine Eigenheiten. Deshalb lohnt sich ein Gespräch, in dem wir Ihren Bestand in Westfalen durchgehen, laufende Verträge ansehen und Lücken benennen. Wir beraten per Video oder Telefon; wer lieber persönlich spricht, kann nach Absprache zu uns ins Büro nach Hamm kommen. Auch ein Ergebnis ohne Handlungsbedarf ist für uns ein gutes Ergebnis.