Mehr­familien­haus versichern: Gebäude­versicherung für Vermieter

Versicherungs­summe und Selbst­beteiligung

Auch das Mehr­familien­haus versichert die Gebäudepolice zum gleitenden Neuwert und zum Wert 1914. Die Wertermittlung geht hier aber leichter schief, denn es kommen mehr Flächen zusammen: Wohnflächen, Treppenhaus, Keller, ein ausgebautes Dachgeschoss, Nebengebäude und Gewerbeeinheiten sowie Aufzug, Zentralheizung und Gemeinschafts­anlagen.

Fehlt eine dieser Flächen, liegt die Summe zu niedrig. Ohne wirksamen Unter­versicherungsverzicht kann der Versicherer dann jede Leistung anteilig herabsetzen, schon bei Teilschäden und nicht erst beim Totalschaden. Es zahlt sich aus, die Wertermittlung einmal gründlich anzulegen und nach größeren Umbauten zu aktualisieren.

Bei der Selbst­beteiligung gilt eine andere Logik als beim Ein­familien­haus. Ein Mehrparteien­haus produziert mehr kleine Schäden. Wer jeden davon meldet, riskiert Beitragserhöhungen bis hin zur Kündigung durch den Versicherer. Eine bewusst gewählte Selbst­beteiligung hält die kleinen Fälle aus dem Vertrag heraus und erhält ihn für die Fälle, auf die es ankommt.

Glas, Aufzug, Heizung: die Technik im Haus

Mit jeder zusätzlichen Gemeinschaftstechnik im Haus gewinnen Bausteine an Gewicht, die beim Ein­familien­haus nicht nötig wären.

Ob sich ein Baustein lohnt, hängt nicht von einer Liste ab, sondern davon, ob Sie den Ausfall selbst bezahlen müssten. Fällt die Aufzugs­steuerung nach einem Blitzschlag aus, ist die Antwort eindeutig.

Rauchwarnmelder und andere Betreiberpflichten

Rauchwarnmelder schreibt jedes Bundesland vor. Einbauen muss sie überall der Eigentümer. Bei der Wartung unterscheiden sich die Landesbau­ordnungen: Mal ist der Eigentümer zuständig, mal der Mieter, wenn der Mietvertrag das so vorsieht.

Das hat Folgen für den Versicherungs­schutz: Fehlt ein Melder oder wurde er nicht gewartet, kann nach einem Brand grobe Fahrlässigkeit im Raum stehen. Eine protokollierte Wartung erfüllt deshalb nicht nur die bauordnungs­rechtliche Pflicht, sie dient im Schadenfall auch als Beleg. Gleiches gilt für Prüfbescheinigungen zu Aufzug, Heizung und Elektroanlage.

Haftpflicht ist hier keine Option

Beim selbst bewohnten Haus deckt die Privat­haftpflicht die Eigentümerhaftung meist mit ab. Sobald vermietet wird, endet das. Für ein Mehr­familien­haus ist die Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht deshalb ein eigener Vertrag — und zwar mit dem größeren Risiko, weil sich im Gebäude täglich Menschen bewegen, die es nicht selbst instand halten.

Beim Anlegen des Vertrags müssen vor allem drei Dinge feststehen: wie viele Wohneinheiten es gibt, wie jede Einheit genutzt wird (schon ein einziger Gewerbebetrieb im Erdgeschoss verändert die Einstufung) und ob Stellplätze, Nebengebäude oder unbebaute Teilflächen zum Objekt gehören. Weichen die Angaben von der Wirklichkeit ab, sollte der Vertrag angepasst werden.

Wenn das Haus den Eigentümer wechselt

Beim Verkauf einer Immobilie endet die Gebäude­versicherung nicht. Nach dem Versicherungs­vertrags­gesetz geht das Versicherungsverhältnis auf den Erwerber über — er tritt anstelle des Verkäufers in alle Rechte und Pflichten ein. Das ist sinnvoll, weil ein Gebäude nie unversichert stehen soll, wird aber regelmäßig übersehen.

Danach steht beiden Seiten ein Sonderkündigungs­recht zu. Der Erwerber darf den übernommenen Vertrag beenden, und der Versicherer darf kündigen, falls er mit dem neuen Vertragspartner nicht einverstanden ist. Die Fristen dafür beginnen mit der Kenntnis vom Eigentumsübergang. Wer sie versäumt, sitzt in einem Vertrag fest, den er sich nicht ausgesucht hat.

Für Käufer bedeutet das: Den übernommenen Vertrag sollten Sie lesen, solange die Frist läuft, vor allem im Hinblick auf Elementarschutz, Selbst­beteiligung und darauf, ob die Wertermittlung zum jetzigen Gebäudezustand passt. Anschließend braucht jede Änderung die Zustimmung des Versicherers.

Eigentümergemeinschaft oder Alleineigentum

Der Eigentümerstatus ändert nicht das Risiko, sondern nur den Weg, der zum Vertrag führt.

Gehört das Haus nur Ihnen, haben Sie alles selbst in der Hand: Die Gebäudepolice schließen Sie selbst ab, die Bausteine wählen Sie aus, Schäden melden und die Selbst­beteiligung tragen Sie ebenfalls. Das ist einfach und jederzeit anpassbar.

Bei einer Wohnungs­eigentümergemeinschaft schließt nicht der Einzelne ab, sondern die Gemeinschaft als Vertragspartnerin. Gebäude- sowie Haus- und Grund­besitzer­haft­pflicht für das Gemeinschafts­eigentum besorgt die Verwaltung, und Beschlüsse darüber fasst die Eigentümerver­sammlung. Allein ändern kann ein einzelner Eigentümer diese Verträge nicht, aber er kann prüfen lassen, ob die für das Objekt wichtigen Bausteine enthalten sind.

Eine eigene Aufgabe bleibt dem Einzelnen trotzdem: das Sondereigentum. Je nach Teilungs­erklärung gehören Einbauküche, Sanitärobjekte, Innentüren und Bodenbeläge nicht zur Gebäudepolice der Gemeinschaft. Diese Lücke füllt die Wohnungs­eigentümer-Zusatz­versicherung.